Come noto, dal periodo d’imposta 2011 è possibile ricorrere al regime della cedolare secca, in luogo della tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Il regime in commento rappresenta uno strumento estremamente conveniente, soprattutto in considerazione del fatto che l’imposta sostitutiva sostituisce non soltanto l’Irpef e le addizionali comunali e regionali, ma anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per la registrazione del contratto.
L’ambito soggettivo
Al fine di poter accedere al regime della cedolare secca, è necessario che il locatore sia una persona fisica che non operi nell’ambito del reddito d’impresa o di lavoro autonomo.
Sono pertanto esclusi dal beneficio in commento non soltanto le società commerciali, ma anche gli enti non commerciali e i condomini per gli immobili di proprietà condominiale.
Anche il locatario, inoltre, deve essere una persona fisica che non utilizza l’immobile nell’ambito dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo.
Quest’ultimo aspetto, tuttavia, deve ritenersi esclusivamente frutto dell’interpretazione dell’Agenzia delle entrate, la quale si è soffermata sul punto con la Circolare n.26/E del 2011, mentre il Legislatore nulla sembra aver stabilito in merito.
Ecco il motivo per il quale la giurisprudenza ha più volte espresso tesi contrarie rispetto a quelle richiamate nella citata circolare (CTP Reggio Emilia, sentenza n.470/3/14; CTP Milano, sentenza n.35299/25/15).
Gli immobili locati alle cooperative edilizie
Ai sensi dell’art. 9, co.2 del D.L. n.47/2014 (c.d. “Piano Casa”) è possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca anche nel caso in cui il locatario sia una cooperativa edilizia o un ente senza scopo di lucro, a condizione che gli immobili siano sublocati a studenti universitari.
I chiarimenti dell’Agenzia delle entrate
In considerazione dell’evidente contrasto tra le tesi giurisprudenziali e quelle dell’Agenzia delle entrate la stampa specializzata è tornata a sottoporre a quest’ultima la problematica.
È stato quindi chiesto di chiarire se è possibile accedere al regime della cedolare secca nel caso in cui:
Ebbene, l’Agenzia delle entrate, nonostante le recenti interpretazioni giurisprudenziali è tornata a confermare la sua tesi, richiamando il comma 6 dell’art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, in forza del quale “le disposizioni di cui ai commi da 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni”.
In considerazione della succitata disposizione normativa l’Agenzia delle entrate ritiene quindi di poter escludere dal regime della cedolare secca anche tutti quei contratti stipulati con conduttori che agiscono nell’ambito dell’attività di impresa o di lavoro autonomo, facendo quindi assumere rilievo non solo all’attività svolta dal locatore ma anche quella dell’inquilino.
È inoltre ritenuto irrilevante, a tal fine, che l’imprenditore utilizzi i locali per finalità abitative dei propri dipendenti o collaboratori.
D’altronde, al fine di sostenere ulteriormente la richiamata tesi, l’Agenzia delle Entrate ricorda che, laddove il legislatore abbia voluto estendere il regime della cedolare secca anche a soggetti diversi dalle persone fisiche, lo ha espressamente fatto con una norma ad hoc: si pensi, a tal proposito, alla possibilità concessa di estendere il regime della cedolare secca anche ai contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché oggetto di sublocazione a studenti universitari.
La circostanza, appunto, che il Legislatore abbia espressamente indicato questa fattispecie, porta a concludere che l’ambito soggettivo di applicazione della disposizione non possa essere oggetto di una mera estensione in via interpretativa.
Viene quindi nuovamente confermato quanto chiarito con la circolare del 2011: è escluso dal regime della cedolare secca anche il contratto stipulato con imprenditori e lavoratori autonomi, indipendentemente dalle finalità di questi ultimi.
È tuttavia chiarito che sono invece “compresi nell’ambito di applicazione della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative”.
Fonte: Fiscal Focus
Il regime in commento rappresenta uno strumento estremamente conveniente, soprattutto in considerazione del fatto che l’imposta sostitutiva sostituisce non soltanto l’Irpef e le addizionali comunali e regionali, ma anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per la registrazione del contratto.
L’ambito soggettivo
Al fine di poter accedere al regime della cedolare secca, è necessario che il locatore sia una persona fisica che non operi nell’ambito del reddito d’impresa o di lavoro autonomo.
Sono pertanto esclusi dal beneficio in commento non soltanto le società commerciali, ma anche gli enti non commerciali e i condomini per gli immobili di proprietà condominiale.
Anche il locatario, inoltre, deve essere una persona fisica che non utilizza l’immobile nell’ambito dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo.
Quest’ultimo aspetto, tuttavia, deve ritenersi esclusivamente frutto dell’interpretazione dell’Agenzia delle entrate, la quale si è soffermata sul punto con la Circolare n.26/E del 2011, mentre il Legislatore nulla sembra aver stabilito in merito.
Ecco il motivo per il quale la giurisprudenza ha più volte espresso tesi contrarie rispetto a quelle richiamate nella citata circolare (CTP Reggio Emilia, sentenza n.470/3/14; CTP Milano, sentenza n.35299/25/15).
Gli immobili locati alle cooperative edilizie
Ai sensi dell’art. 9, co.2 del D.L. n.47/2014 (c.d. “Piano Casa”) è possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca anche nel caso in cui il locatario sia una cooperativa edilizia o un ente senza scopo di lucro, a condizione che gli immobili siano sublocati a studenti universitari.
I chiarimenti dell’Agenzia delle entrate
In considerazione dell’evidente contrasto tra le tesi giurisprudenziali e quelle dell’Agenzia delle entrate la stampa specializzata è tornata a sottoporre a quest’ultima la problematica.
È stato quindi chiesto di chiarire se è possibile accedere al regime della cedolare secca nel caso in cui:
- l’inquilino sia un soggetto che agisce nell’esercizio dell’attività di impresa o di lavoro autonomo,
- ma utilizzi l’immobile per finalità abitative di collaboratori, dipendenti, fornitori o clienti.
Ebbene, l’Agenzia delle entrate, nonostante le recenti interpretazioni giurisprudenziali è tornata a confermare la sua tesi, richiamando il comma 6 dell’art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, in forza del quale “le disposizioni di cui ai commi da 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni”.
In considerazione della succitata disposizione normativa l’Agenzia delle entrate ritiene quindi di poter escludere dal regime della cedolare secca anche tutti quei contratti stipulati con conduttori che agiscono nell’ambito dell’attività di impresa o di lavoro autonomo, facendo quindi assumere rilievo non solo all’attività svolta dal locatore ma anche quella dell’inquilino.
È inoltre ritenuto irrilevante, a tal fine, che l’imprenditore utilizzi i locali per finalità abitative dei propri dipendenti o collaboratori.
D’altronde, al fine di sostenere ulteriormente la richiamata tesi, l’Agenzia delle Entrate ricorda che, laddove il legislatore abbia voluto estendere il regime della cedolare secca anche a soggetti diversi dalle persone fisiche, lo ha espressamente fatto con una norma ad hoc: si pensi, a tal proposito, alla possibilità concessa di estendere il regime della cedolare secca anche ai contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché oggetto di sublocazione a studenti universitari.
La circostanza, appunto, che il Legislatore abbia espressamente indicato questa fattispecie, porta a concludere che l’ambito soggettivo di applicazione della disposizione non possa essere oggetto di una mera estensione in via interpretativa.
Viene quindi nuovamente confermato quanto chiarito con la circolare del 2011: è escluso dal regime della cedolare secca anche il contratto stipulato con imprenditori e lavoratori autonomi, indipendentemente dalle finalità di questi ultimi.
È tuttavia chiarito che sono invece “compresi nell’ambito di applicazione della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative”.
Fonte: Fiscal Focus